예비 귀농·귀촌인들은 도시 부동산 처분 및 시골 부동산 매수 타이밍을 잘 판단해 절세혜택과 시세차익을 챙기는 전략이 필요하다.
귀농·귀촌 부동산 이야기 (6)시골(전원)생활도 재테크 전략이 필요한 이유
귀농·귀촌 준비 도시인들 땅 매입·집 신축 땐 신중해야
서두르면 도시 부동산 제값 못받고 시골 토지 등도 비싸게 살 수 있어
부동산 처분·구매 시점 중요
시골집, 귀농주택 등 요건 갖추면 도시주택은 양도세 비과세 혜택
‘덜컥 땅과 집부터 사지 말고 일단 빌려서 시작하라.’
귀농·귀촌을 준비 중인 도시인들이 귀농·귀촌 선배나 전문가들로부터 자주 듣는 조언이다. 대개 도시인들은 ‘로망’이라는 시골(전원)생활을 하루라도 빨리 맛보고 싶어 땅과 집 매입(신축)부터 서두른다. 그래서 ‘서두르면 당한다’는 부동산 투자격언을 망각한다. 대개 땅과 집을 산 당시에는 비교적 저렴하게 샀다고 만족해하지만, 1~2년 지나면 자신이 바가지를 썼다는 걸 뒤늦게 깨닫는다. 이땐 후회해본들 아무 소용이 없다.
살기 좋은 땅, 농사짓기 좋은 땅, 자연재해에 안전한 땅 등을 보는 눈은 살아봐야 열린다. 주변 땅의 시세 흐름을 파악해 매물이 싼지 비싼지를 가늠하는 것도 살아봐야 할 수 있다. 이후 매매 타이밍을 제때 포착하면 시행착오와 재산손실을 방지할 수 있을 뿐 아니라 때론 쏠쏠한 시세차익과 절세혜택도 누릴 수 있다.
“시골 땅 투기하라는 얘기냐”라고 비난할 수도 있겠지만, 아니다. 투기와 투자는 구별되어야 할뿐더러 아무 생각 없이 사고팔면 자신만 손해를 본다.
상당수 귀농·귀촌인들은 도시 부동산 처분 등을 통해 시골행(行)에 필요한 자금을 조달한다. 이때 너무 서두르게 되면 도시 부동산도 제값 받고 팔기가 어렵다. 서울 아파트를 팔고 시골로 이사를 왔는데 이후 서울 아파트값이 엄청나게 올라 “시골생활 대가가 너무 크다”며 한탄하는 이들도 더러 있다.
농사도, 부동산도 타이밍이다. 예비 귀농·귀촌인들은 도시 부동산의 처분시점과 시골 부동산의 매수시점을 잘 저울질해야 한다. 그래야 각종 세금 면제 및 감면, 농업보조금 지원, 심지어 측량비용 할인 등의 다양한 혜택을 챙길 수 있다.
귀농·귀촌인들이 시골집을 새로 짓거나 사게 되면 이전 도시주택을 포함해 2주택이 된다. 이때 시골집이 귀농주택·농어촌주택의 요건을 갖추게 되면 기존 도시주택에 대해서는 ‘1세대 1주택 양도세 비과세’ 혜택을 그대로 받을 수 있다.
소득세법에 따르면 귀농주택은 수도권 밖 읍·면 지역이 대상인데, 읍지역의 경우 용도지역상 도시지역은 제외된다. 또한 대지면적 660㎡(200평) 미만으로 ‘귀농’이기 때문에 농지면적 1000㎡(302.5평) 이상, 영농종사기간 3년 이상 등의 요건을 충족해야 한다. 특히 기존 도시주택을 귀농 후 5년 안에 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받는다는 점에 유의해야 한다.
농어촌주택은 귀농인뿐 아니라 귀촌인에게도 혜택이 열려 있다. 조세특례제한법의 농어촌주택은 소득세법상 귀농주택과 달리 농지를 소유하고 농사를 지어야 한다는 규정이 없다. 농어촌주택을 취득한 후 3년 이상 보유하고, 기존에 갖고 있던 도시주택을 매도하는 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받는다. 수도권 밖 지역으로 도시지역·지정지역·허가구역·관광단지가 아닌 곳(경기 연천, 인천 옹진은 예외)이어야 한다. 인구 20만명 이하의 시에 속한 동(洞) 소재 주택도 해당된다. 또 대지면적 660㎡ 미만, 취득 당시 기준시가 2억원(한옥 4억원) 이내여야 한다.
인생 2막의 기로에서 선택한 시골생활을 영위하는데 짭짤한 재테크까지 더해진다면 금상첨화다. 귀농·귀촌을 결심했다면 ‘전원생활도 재테크’라는 접근이 필요하다. 물론 투기와는 다르다.
